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        六大策略助赢龙光房产利润跑进全国15强

        2019-04-04 08:56:55 每日经济新闻 
        ﹛﹛马云说ㄩ※粤商很低调ㄛ闷声发财˙浙商很高调ㄛ自带网红色彩§﹝
        ﹛﹛在粤派房企中ㄛ同样相对低调ㄛ老?#31169;?#22825;分享的也是一家实力派优秀粤商企业ㄛ他很低调ㄛ但作为上市房企ㄛ并不妨碍他?#21543;?#32768;§的实力﹝
        ﹛﹛他ㄛ是谁ˋ
        ﹛﹛作为中国房地产的摇篮ㄛ深圳楼市ㄛ一直是全国楼市走向的风向标﹝但若问这几年ㄛ是哪家房企在领跑深圳地产ˋ你可能会猜测一大堆名单ㄛ比如万科﹜恒大﹜碧桂园等ㄛ但你都猜错了ㄛ领头羊是※龙光地产?#20445;?BR>﹛﹛从全国市场来讲ㄛ2018年万科24个城市销售第一ㄛ融创24个城市销售前5ㄛ碧桂园中国内地31个省份全覆盖布局##这些都是地产大鳄在全国﹜全盘的影响力ㄛ但要说在目前中国最火的粤港澳大湾区来说ㄛ谁是大湾区领跑者ˋ〞〞答案还是※龙光地产§﹝
        ﹛﹛地产下半场ㄛ房企比拼不再是规模之大ㄛ而越来越表现为谁最会挣钱ㄛ因为会挣钱是一种能力ㄛ也是企业创造价值的表现﹝
        ﹛﹛718亿的龙光地产ㄛ相对万科﹜碧桂园﹜恒大等10强老大哥而言ㄛ只能算小?#20540;隀?#20294;若论起挣钱而言ㄛ龙光并不比※10强§逊色多少﹝事实上ㄛ2017年龙光434亿元所蕴含的核心利润比别人1500亿房企的利润还要多˙2018年龙光毛利更是?#40644;?00亿大关ㄛ高达149亿ㄛ净利润也高达90亿左右ㄛ核心净利率17.3%ㄛ这一卓越的※盈利小王子?#20445;?#19968;度超过好几个※规模2倍于龙光§的千亿房企##同时老潘还要提醒的是ㄛ龙光盈利厉害ㄛ可不仅仅只是2018年ㄛ过去很多年龙光毛利率一直在35%左右ㄛ净利?#35797;?5%以上ㄛ多次是香港民营上市房企净利润率的※冠军?#20445;?BR>﹛﹛?#19978;?#24184;之助说ㄛ※做生意一定要赚钱ㄛ就像雨天一定要?#27966;?#19968;样﹝?#20493;云鯜道?#35828;ㄛ盈利是根本性的要求ㄛ利润水平好意味着公?#23621;性?#28304;不断的造血能力ㄛ是保持企业健康发展的关键﹝龙光多年高利润﹜高派息ㄛ高发展的模式的确让价值投资者认可和追随﹝而未来3到5年ㄛ龙光地产管理层更是表示ㄩ※我们?#34892;?#24515;利润进入地产十强§﹝
        ﹛﹛截至2018年ㄛ龙光利润大概排名全国15强ㄐ
        ﹛﹛不比不知道ㄛ别以为赚钱很容易ㄛ2018年利润下滑的房企也挺多ㄛ其中既包括?#34892;?#25151;企和即将退出房地产的企业﹝
        ﹛﹛龙光强大盈利能力ㄛ到?#36164;?#24590;么炼成的ˋ
        ﹛﹛同行在全国化扩张ㄛ龙光为何重仓大湾区ˋ
        ﹛﹛未来3﹜5年如何做到利润进入行业10强ˋ
        ﹛﹛老潘总结下来ㄛ核心有6大策略﹝
        ﹛﹛策略1ㄩ选对区域并?#20013;?#21152;仓ㄛ未来3﹜5年成湾区龙头房企
        ﹛﹛对于高利润的玩法ㄛ龙光这两年业绩高管都会谈到2个朴素逻辑ㄛ即第一ㄛ投资要选对地方ㄛ战略布局要前瞻?#40644;?#20108;ㄛ什么时间投资即拿地时机ㄛ这也是高利润的核心﹝核心是因为房地产周期性比较强ㄛ因此拿地时机选择的对与错ㄛ就是失之毫厘﹜谬以千里ㄛ差距非常大﹝
        ﹛﹛如何让你的房子更?#30331;恐?#22312;龙光看来ㄛ房地产的?#23616;?#26159;做产业跟人口ㄛ不是简单买地盖房子ㄛ如果没有产业人口的支持ㄛ房?#37038;?#19981;?#30331;?#30340;﹝
        ﹛﹛1ㄛ高度区域化布局ㄩ82%货值重仓大湾区
        ﹛﹛当下的龙光在※区域分布§上就极具特色和趣味ㄛ老潘总结为2点ㄩ
        ﹛﹛其一﹜一家年销718亿的?#34892;?#25151;企竟然提前在粤港澳大湾区战略储备了6520亿土地ㄛ简单估算ㄛ龙光即使未来不拿地都足够卖?#21496;?#24180;了﹝
        ﹛﹛其二ㄛ?#24179;?#21315;亿的房企大多都开始或初步完?#20254;?#20840;国化§布局ㄛ布局模式诸如※3+X?#20445;活?+3+N§等套路ㄛ但龙光的?#38142;?#22522;本80%以上还是在粤港澳大湾区ㄛ比如截至2018年底?#38142;?#24635;货值约为6520亿元ㄛ其中粤港澳大湾区?#38142;?356亿元ㄛ占比约为82%﹝深圳?#38142;?#36135;值1805亿元﹝按照2018年※?#20449;贏摇?#25343;地按照权益地价占比计算ㄛ79%的土地又是高度集中于大湾区﹝
        ﹛﹛2ㄛ未来3﹜5年ㄛ成为粤港澳大湾区龙头企业
        ﹛﹛龙光为何选择粤港澳大湾区作为前瞻战略布局ˋ
        ﹛﹛如今718亿了ㄛ82%货值集中在单一区域是否有风险ˋ
        ﹛﹛大湾区一个区域是否支撑已?#24179;?#21315;亿的龙光未来高增长ˋ
        ﹛﹛##
        ﹛﹛事实上ㄛ国内房企选择区域化发展﹜甚至省域化发展的并不少ㄛ但反过来说ㄛ对区域深耕而言ㄛ有人评论说龙光ㄛ过度侧重一个区域也存在风险﹝比如楼市存在区域和城?#26032;?#21160;周期ㄛ比如坚守河南多年的建业地产ㄛ最新态度是ㄩ合适的话建业?#19981;?#36208;出河南﹝当然ㄛ比如重仓江西的新力地产通过深耕江西11个地级市ㄛ以400多亿销售额成为江西销冠﹝
        ﹛﹛但走出去也未必好ㄛ一大批?#34892;?#25151;企在走向全国化布局中ㄛ水土不服ㄛ管理半径过大ㄛ也?#38391;?#19994;陷入全国化陷阱也比比皆是ㄛ所以ㄛ老潘提醒ㄛ?#34892;?#25151;企未必都需要快速全国化ㄛ而?#24378;?#22823;?#23621;?#30340;?#26696;?#22815;不够大ㄛ未来3﹜5年是否足够翱翔﹝
        ﹛﹛那么问题来了ㄛ718亿的龙光重仓粤港澳大湾区ㄛ是否还可以坚持多年ˋ老潘的理解是ㄛ无论从短期ㄛ还是从长期来看ㄛ这个绝对是OK的﹝原因很简单ㄛ粤港澳的?#26696;?#36275;够大ㄛ?#39029;?#38271;性极好ㄛ而且管理半径小ㄛ龙光深耕大湾区20年ㄛ又轻车熟路ㄛ具有龙头和深耕效应##完全稳稳的优势和后期爆发力﹝
        ﹛﹛首先ㄛ从区域经?#32654;?#30475;ㄛ粤港澳大湾区将会建成世界级城市群ㄛ是千年大计ㄛ是继美国纽约湾区﹜美国旧金山湾区﹜日本东京湾区之后ㄛ世界第四大湾区﹝而且未来势头凶猛ㄛ专?#39029;ゞ?#21040;2030年ㄛ粤港澳大湾区的经济总量或将翻一番以上ㄛ?#40644;?017年的1.5万亿美元达到3.2-4.1万亿美元ㄛ超过英国经济规模ㄛ直接相当于全球GDP第五大经济体ㄛ且逐步成长为世界第一大湾区﹝
        ﹛﹛其次ㄛ从人口来看ㄛ大湾区目前总人口6800万ㄛ但是像深圳﹜广州这些大湾区的核心城市ㄛ每年还不断地以50万到100万的人口在聚集ㄛ那么ㄛ后期预?#39057;?030年大湾区人口会超过1个亿ㄛ人口从7000万到1个亿ㄛ这意味着什么了ˋ核心意味着对居住的?#20013;?#38656;求﹝
        ﹛﹛而龙光在粤港澳大湾区?#38142;?#39640;达5000多亿货值ㄛ首先ㄛ从短期看ㄛ伴随大湾区市场的回暖ㄛ将高度利好龙光2019年龙光业绩爆发ㄛ因为龙光2019年推货1500亿中65%就在大湾区ㄛ龙光完成850亿权益销售是大概率事件ㄛ甚至2019年破千亿?#24425;强?#33021;的?#40644;?#27425;ㄛ从中长期看ㄛ龙光在大湾区布局深耕多年ㄛ且龙光以粤港澳大湾区为核心的发展战略加上巨量优质?#38142;╯?#40857;光高层表示ㄛ未来3﹜5年ㄛ龙光要力争成为粤港澳大湾区龙头企业﹝
        ﹛﹛策略2 ?#35797;?#24378;聚焦ㄩ既不盲目多元化ㄛ也不盲目全国化
        ﹛﹛龙光ㄛ2018年规模26强ㄛ2019年23强ㄛ一家30强﹜20强的房企未来3到5年利润进入地产10强ˋ显然ㄛ龙光很难靠更大的规模和结算收入ㄛ去提升利润额ㄛ而这又是地产10强的优势﹝那么ㄛ龙光就必须在※利润?#30465;?#36825;个挣钱的能力去打拼ㄛ而且必须把所有有限的?#35797;?#39640;度聚焦※高利润产区?#20445;?#19981;能像其他房企过度分散?#35797;提?#36807;度沉淀资金﹝
        ﹛﹛对此ㄛ老潘总结下来ㄛ龙光必须把有限的?#35797;?#39640;度聚焦ㄛ切忌过度分散投资ㄐ
        ﹛﹛首先ㄛ龙光不能盲目多元化投资ㄛ因为其他行业未必龙光擅长ㄛ即?#32929;?#38271;也未必有类?#39057;?#20135;一样较高的利润﹝正如杨国强﹜郁亮说言ㄛ房地产依然是10万亿+的巨大市场ㄛ我们很难找到比房地产更好的市场和行业﹝﹝
        ﹛﹛的确ㄛ龙光管理层就表示ㄩ※龙光一直坚持不要去做多元化ㄛ我们要高度投?#25163;?#19994;ㄛ而且要去做?#19978;?#21806;的物业ㄛ因为周转快﹜利润高﹝反过来ㄛ如果去投资很多占用资金的其他产业ㄛ那么现金流就会有压力﹝§
        ﹛﹛其次ㄛ从空间策略上来讲ㄛ龙光布局的首要原则还是高度聚焦粤港澳大湾区ㄛ一则粤港澳大湾区未来会成为世界第一大湾区ㄛ成长性和资产增值都会非常强劲ㄛ未来预计粤港澳大湾区房地产?#26696;?#23558;达到2﹜3万亿规模ㄛ?#26696;?#24040;大˙二则未来3﹜5年成为湾区龙头企业ㄛ而作为区域龙头做到10%也就是2000亿ㄛ3000亿都是有可能的﹝而当下龙光在大湾区有5000多亿货值ㄛ且目前规模700多亿并不太大ㄛ即使不大规模全国化扩张ㄛ未来龙光做到1500亿ㄛ2000多亿也是有空间的ㄛ所以从这个角度来讲ㄛ龙光全国化布局提速的必要性不是很大﹝三则从管理半径和区域优?#35780;?#35828;ㄛ全国化会碰钉子ㄛ会有1到3年的利润损失ㄛ而反过来ㄛ龙光重仓自己熟悉﹜高增长预期的大湾区ㄛ后续随着大湾区规划的正式出台以及交通规划的互通互联ㄛ将直接大幅度提升龙光巨大土地储备?#21215;?#20540;ㄛ?#31080;?#23545;龙光未来几年高利润产生巨大利好﹝
        ﹛﹛事实上ㄛ在2018年龙光拿地※区位§选择已经透露了龙光的淡定﹝在其2018年新获取的747.4万平建面?#38142;?#20013;ㄛ498.4万位于粤港澳大湾区ㄛ龙光偏爱大湾区之心ㄛ显而易见ㄐ
        ﹛﹛其三ㄛ全国化没必要提速ㄛ但作为一家?#24179;?#21315;亿ㄛ未来冲击2000亿的成长性房企ㄛ龙光也有必要适度﹜有节奏﹜稳健的全国化扩张﹝老潘观察下来ㄛ龙光全国化布局也体现了高度聚焦和稳健的特色﹝一则龙光选择了粤港澳大湾区的辐射区的其他城市ㄛ这有地缘优势ㄛ管理半径也相对较小ㄛ龙光扩张会更容?#20303;?#25104;功?#20445;?#32780;不是在异地城市作为新进者※交学?#36873;情?#27604;如2006年南宁ㄛ作为龙光地产跨省份业务版图扩张※第一枪?#20445;?#30701;短2年间ㄛ龙光就在广西南宁成为※销冠?#20445;?#38378;电扩张和稳打稳扎?#38391;?#20142;ㄐ二则龙光在立足粤港澳大湾区基础和模式上ㄛ龙光2018年探索了新的增长点ㄛ即在环沪城市群1小时生活圈ㄛ龙光在嘉善﹜吴江等地?#19981;?#21462;3幅地块ㄛ未来龙光计划把粤港澳大湾区的发展模式进一步复制至环沪城市群ㄛ在更长的战线上ㄛ龙光未来将实现东南沿海的规模化﹜标准化ㄛ打通长三角和粤港澳大湾区两个世界级城市群的布局和深耕﹝截至2018年底ㄛ长三角?#38142;?#24314;面16.8万平米ㄛ占龙光总建筑面积的0.5%﹝
        ﹛﹛不盲目多元化ㄛ不盲目做重资产ㄛ不盲目全国化ㄛ龙光作为一家?#34892;?#25151;企ㄛ作为一家大湾区准龙头房企ㄛ懂得做减法ㄛ懂得?#35797;?#39640;聚焦ㄛ懂得在肥沃战场深扎根##未来ㄛ大湾区区域资产提速ㄛ龙光龙头效应爆发ㄛ龙光未来的利润ㄛ自然值得期待ㄐ
        ﹛﹛策略3 拿地※狙击手?#20445;?#36873;择好时机ㄛ一击即中
        ﹛﹛股市里都是※低买高?#20303;保?#25151;市里其实也是如此ㄛ当然这是一种理想状态ㄛ我们只能无限接近﹝
        ﹛﹛在龙光高利润修炼手册中ㄛ一个重要观点是要拿地的狙击手ㄛ即等待机会ㄛ等待窗口期ㄛ迅猛和灵活出击﹝在龙光看来ㄛ房地产是一个周期性非常强的行业ㄛ所以天时和地利非常重要ㄛ不是任?#25991;?#20221;都值得去拿地﹝龙光在把握严格拿地纪律的同?#20445;?#26356;在乎把握城市周期的轮动机会ㄛ把握拿地的※最佳时刻§﹝
        ﹛﹛事实上ㄛ龙光这些年做?#38378;?#25343;地※狙击手?#20445;?#19968;次是?#20284;齮?#22810;次就是能力了ㄐ龙光这10多年布局大湾区ㄛ始?#21344;?#25345;把握国内外﹜珠三角楼市不同周期节点ㄛ低成?#20928;?#21462;优质?#38142;╮?#22312;战略重点上ㄛ龙光也是择优录取ㄛ或是重点城市重仓卡位﹝比如龙光就强调必须在大湾区布局新兴产业和人口导入的地区ㄛ对此ㄛ龙光把大湾区城市分为两类ㄩ其一ㄛ?#34892;?#31867;城市ㄛ即以广州﹜深圳﹜香港﹜澳门为?#34892;?#22478;市?#40644;?#20108;ㄛ节点类城市ㄛ即以佛?#20581;?#19996;莞﹜惠州﹜中?#20581;?#29664;海﹜江门﹜肇庆为节点城市﹝
        ﹛﹛近10多年ㄛ龙光就像拿地狙击手一样ㄛ一次又一次在合适的城市合适的时刻※果断一击?#20445;?BR>﹛﹛2007购入深圳旁边惠州龙光城项目ㄛ平均地价仅300元/平米ㄛ总建面500万方ㄛ毛利润超60%ㄛ?#20013;?#36129;献高利润ㄛ目?#21543;?#20313;货值超过300亿˙
        ﹛﹛?2014-2016年上半年ㄛ龙光抓住深圳地价和房价低迷周期ㄛ在深圳楼价急速上升前ㄛ前瞻性布局深圳四个地铁上盖?#25226;?#32447;项目ㄛ共投资310亿元ㄛ总货值超过1000亿ㄛ其中ㄛ玖龙玺﹜玖钻﹜玖云著﹜玖龙台的平均毛利率超过40%˙
        ﹛﹛?2016年下半年起ㄛ房价回升较大ㄛ土地?#29615;?#25250;ㄛ龙光则果断避开?#20449;?#25346;拿地的土地周期高点ㄛ其一ㄛ闪电切换拿地渠道ㄛ通过并购及旧改方式取得超过3000亿货值ㄛ当中约90%位于粤港澳大湾区?#40644;?#20108;ㄛ闪电切换拿地战场ㄛ瞄准香港豪宅市场ㄛ把握新加坡楼市低点ㄛ先后布局3个项目ㄛ投资144亿ㄛ今天回?#25151;提?#24403;时拿地时点非常好ㄛ这些项目从溢价增值看至少?#38505;?0%到50%﹝
        ﹛﹛地拿?#31908;芄?#25343;好了ㄛ项目就成功了一半ㄛ这一点ㄛ酷似狙击人的龙光ㄛ做到了ㄐ
        ﹛﹛策略4ㄩ城市更新※高手?#20445;甭擅?#23454;现低成本拿地
        ﹛﹛龙光的高利率ㄛ很大程度来自于低成本拿地﹝
        ﹛﹛2018年龙光地产结算均价约2.2万/平米ㄛ合约销售均价约1.6万/平方米ㄛ而对应平均土地储备成本则低至3900元/平米ㄛ同?#20445;?#40857;光地产在2018年?#30053;?#22303;地储备平均成本约为3788元/平方米ㄛ地售比ㄗ土地价格与销售均价的比例ㄘ仅仅24%ㄛ未来的利润空间ㄛ显然丰厚ㄐ
        ﹛﹛那么问题来了ㄛ为何龙光能在寸?#38142;?#37329;的大湾区ㄛ能够做到低成本拿地ˋ
        ﹛﹛灵活切换拿地方式ㄛ选择城市更新拿地ㄛ这是龙光低成本拿地的一个重要手段﹝
        ﹛﹛对此ㄛ龙光地产董事局主席纪海鹏表示ㄛ不同时期土地市场情况不同ㄛ拿地策略和方式就会不同ㄛ龙光过去会在不同市场环境下采取不同拿地策略ㄛ并通过公开?#20449;贏摇?#25910;并购及城市更新等多?#22336;?#24335;低成?#20928;?#21462;土地﹝在目前龙光?#38142;?#20013;ㄛ属于并购及城市更新项目的货值高达2500亿ㄛ其城市更新项目主要在深圳﹜东莞﹜惠州﹜珠海﹜佛山等粤港澳大湾区核心城市﹝
        ﹛﹛城市更新项目周转一定慢吗ˋ事实是未必ㄐ比如龙光2018年在深圳﹜珠海﹜佛山等城市获得了多个城市更新项目ㄛ以龙光地产位于珠海的玖龙汇﹜以及位于佛山的禅城绿岛湖项目为例ㄛ龙光?#37038;展?#21040;入市销售仅用了一年半时间ㄛ货值约200亿元ㄛ迅速成为公司新的利润增长点﹝
        ﹛﹛而未来几年龙光计划每年孵化不少于300亿元以上货值的城市更新项目ㄛ比如就在2019年ㄛ龙光预期孵化城市更新项目总货值超过700亿﹝
        ﹛﹛城市更新项目水太深ㄛ时间长了怕熬出高成本﹝对此ㄛ龙光有自己的打法﹝
        ﹛﹛首先ㄛ大湾区土地市场非常火爆ㄛ同行都看好ㄛ土地拍卖价格越拍越高ㄛ龙光因此理性的避开了?#20449;?#25346;市场激烈的竞争ㄛ而果断采用并购等方式进行合作ㄛ很好的控制了土地的获取价格﹝
        ﹛﹛其次ㄛ城市更新类项目占用资金少ㄛ利润率高ㄛ即是补充土地储备的重要来源了ㄛ又是龙光利润率提升的重要支撑﹝
        ﹛﹛对于城市更新项目毛利率ㄛ龙光地产首席财务官兼执行董事赖卓斌表示ㄛ城市更新项?#31185;?#22343;净利润率可达15%至20%ㄛ项目价值十分巨大﹝未来随着龙光旧?#21335;?#30446;陆续入市ㄛ仅以当下2500亿城市更新货值ㄛ净利润率15至20%ㄛ6年供应ㄛ龙光每年的利润将是年年有支撑﹜年年有余ㄐ
        ﹛﹛同时受益于粤港澳大湾区基础设施﹜交通提速以及整体经济未来5到10年?#20013;?#30340;升值ㄛ未来重仓大湾区的龙光ㄛ结合跨越周期的城市更新项目的赋能ㄛ未来龙光的利润确定性强ㄛ且利润总额值得期待ㄛ因此ㄛ龙光管理层也希望ㄛ未来3至5年龙光核心利润进入全国前十位﹝
        ﹛﹛策略5﹜区域深耕※老司机?#20445;?#38388;接支撑高业绩﹜高利润
        ﹛﹛无论是规模增长还是利润增长ㄛ龙光多个区域业绩的快速增长以及区域市占率的提升ㄛ是龙光业绩良好的主要推动力﹝事实上ㄛ在老潘看来ㄛ龙光虽然与同等规模的房企相比ㄛ虽然没有大纵深的全国化扩张ㄛ但在区域深耕这一战法上遥遥领先﹝尤其是在粤港湾大湾区众多?#34892;?#22478;市和龙头城市领先ㄛ这就是龙光多年坚守区域深耕的?#20843;?#26524;§了﹝
        ﹛﹛某种程度上ㄛ多个城市市占率领先ㄛ区域深耕的边?#24066;?#29992;递增ㄛ这对龙光实现高利率发挥了巨大的支撑﹝
        ﹛﹛1ㄛ区域深耕ㄩ边?#24066;?#29992;递增
        ﹛﹛纪海鹏坦言ㄛ龙光地产在粤港澳大湾区拥有先发优势和主场优势﹝首先ㄛ龙光在大湾区深耕将近20年ㄛ布局早ㄛ认识深ㄛ熟悉每个城市的土地规划﹜城市更新政策﹜项目优劣等情况ㄛ在参与城市更新方面拥?#34892;?#24687;﹜?#25918;ヾ?#28192;道﹜?#35797;?#31561;多种优势﹝其次ㄛ龙光多年来加大对这些精选城市的深耕ㄛ强化产品力﹜服务力ㄛ?#20013;?#25552;升?#25918;?#21644;客户满意度ㄛ即享受城市升值的红利ㄛ也享受城市深耕?#25918;?#28322;价的红利﹝
        ﹛﹛2ㄛ城市龙头ㄩ深耕战略坚持10多年ㄛ多个城市领先
        ﹛﹛2018年ㄛ龙光地产合约销售中深圳区域﹜大湾区其他区域﹜汕头区域合约销售金额分布为247亿元﹜187亿元﹜52亿元ㄛ占总合约销售的34.4%﹜26%和7.2%﹝以具体城市为例ㄛ龙光在多个城市的市占率遥遥领先﹝
        ﹛﹛首先ㄛ在深圳楼市ㄛ龙光是当仁不让的NO1.龙光地产在2003年进入深圳市场ㄛ2017年龙光1年销售了4416套房子ㄛ成为深圳NO1˙2018年龙光更进一步ㄛ实现了深圳市房地产成交面积/套数市占率双料冠军ㄛ以大概6000套?#21335;?#21806;套数ㄛ接近40万平方米?#21335;?#21806;面积ㄛ成为全深圳?#21335;?#21806;冠军﹝具体到项目上ㄛ深圳龙光.玖钻斩获2018年全国单盘销售金额亚军ㄛ深圳龙光.玖龙台成交套数位居深圳住宅成交量第二﹝
        ﹛﹛龙光地产在深圳市场的成交套数和成交面积均位居全市第一位ㄛ在珠海﹜佛山等城市位居前?#23567;?#21516;?#20445;?#20844;司在南宁摘得权益销售额和销售面积双料冠军ㄛ在汕头继续以绝对优势稳居第一﹝ㄛ这一连串的※第一§说明ㄛ龙冠地产在粤港澳大湾区有非常高的人气﹝
        ﹛﹛比如龙光的早期大?#23621;?#21457;源地汕头ㄛ龙光深耕汕头15年ㄛ市场?#21152;新?#39640;达30%ㄛ2018年一年合约销售接近90亿ㄛ连续14年蝉联市场第一﹝在深耕的城市ㄛ龙光的?#25918;ヾ?#21475;碑和产品力也为龙光产品带来溢价和利润支撑﹝
        ﹛﹛比如在大湾区周边的南宁区域ㄛ龙光成为当地销冠ㄛ全年销售150亿之多ㄛ这又是一个龙光?#20013;?#28145;耕十多年的区域ㄛ2018年ㄛ防城港龙光.阳光海岸力夺广西单?#22363;山?#22871;数冠军﹝
        ﹛﹛值得补充的是ㄛ龙光销售权益非常高ㄛ接近98%ㄛ在规模开发企?#36947;?#22788;于极高水平ㄛ这意味着该公司对名?#24405;?#21442;股项目拥有绝对的开发权ㄛ而且强劲?#21335;?#21806;都可以转化成利润﹝
        ﹛﹛策略6 降成本ㄩ不断提升财务质量ㄛ降低平均融资成本
        ﹛﹛利润率高ㄛ还有一个重要支撑是融资成本低﹝融资成本低ㄛ相当于房企从起点开始ㄛ利润就比别人高﹝
        ﹛﹛对龙光而言ㄛ低负债支撑起高增长﹜高盈利ㄛ这是龙光高质量发展一个特征﹝同时反过来ㄛ龙光这?#25351;?#36136;量发展ㄛ尤其是优秀的基于※高业绩﹜高利润﹜合理负债?#20445;?#21453;过?#20174;?#25552;升了投资者的长期认可ㄛ获得了投行机构的高评级和买入推荐ㄛ最终综合?#31169;?#20302;了龙光的平均融资成本﹝
        ﹛﹛2018年国内房地产开发企业融资成本整体攀升的情况下ㄛ在龙光业绩﹜利润快速?#38505;?#30340;情况下ㄛ龙光地产期内借款成本维持在6.1%左右ㄛ属行?#30340;?#36739;低水平﹝
        ﹛﹛同时在具体财务和资金管控上ㄛ龙光非常稳健ㄐ老潘归纳起来有三点ㄩ
        ﹛﹛首先ㄛ净借贷权益比一直强控ㄛ2018年在63.2%ㄛ相比2017年67.9%的净借贷权益比例降低了4.7个百分点﹝
        ﹛﹛其二﹜债务结构合理ㄛ2018年底有息债务589.4亿ㄛ其中60%是境内债务ㄛ40%是境外债务˙
        ﹛﹛其三ㄛ债务安全控?#39057;?#20005;格﹝龙光地产短期要求偿还的有息负债规模约为172亿元ㄛ占全部有息借贷总额比例仅为30%ㄛ同时手头持有现金357亿ㄛ该公司在手现金?#35797;?#26159;短期有息负债金额的2倍之多﹝财务结构是非常安全﹝
        ﹛﹛其次ㄛ龙光在债务控制方面一直是非常节制﹝首先ㄛ整体遵循量入为出的原则ㄛ不会有一个债券集中到期的情况发生ㄛ这对龙光控制债务成本发挥一个非常大的作用﹝其次ㄛ在资金使用也坚持量入为出的稳健风格ㄛ比如2019年的土地开支预算预计按照合约销售额的50%控制﹝因为这样做?#26696;?#20538;率就会保?#20540;?#27604;较好﹝
        ﹛﹛其三ㄛ龙光信用也很好ㄛ除了每年业绩兑现﹜高利润﹜高分红之外ㄛ龙光在资产和现金流管控非常严格ㄛ这形?#38378;硕云?#19994;信用很好的支撑﹝对龙光而言ㄛ龙光?#38142;?#21644;资产大多位于大湾区高价值城市与地段ㄛ许多项目都是城市轨道交通地标物业ㄛ比如在深圳拥有12个地铁物业项目?#40644;?#27425;ㄛ在现金流方面ㄛ龙光2018年底持有现金及银行结余高达357亿元ㄛ相当于1年内到期债务的逾2倍ㄛ完全无债务到期压力ㄛ随着房地产行业进入加速整合期ㄛ行业将出现大量※并购§标的ㄛ这也给手握充沛现金的龙光很多大量的?#23433;?#29454;机会§﹝
        ﹛﹛在房地产牛市很难再有的情况下ㄛ加上房企洗牌和竞争激烈ㄛ未来房企利润率很难维?#25351;?#20301;ㄛ而龙光基于良好的财务管理能力ㄛ低成本融资能力ㄛ省钱就是挣钱ㄛ龙光良好的财务和资金管控水平ㄛ也将成为龙光未来高利润的重要支撑﹝
        ﹛﹛小结
        ﹛﹛看完2018年龙光?#31080;見?#32769;潘深感ㄛ龙光是一家※?#26085;萻略間?#30340;房企﹝
        ﹛﹛他不激进ㄛ不跟风全国化的克制ㄛ不加高杠杆的高成长ㄛ并在现金和负债方面织造※安全网?#20445;?#26356;在业务方面区域布局和拿地手法表现出※聚焦﹜精准和狙击手玩法§##未来龙光ㄛ手握大湾区5000多亿货值ㄛ规模?#20013;?#22686;长和利润十强ㄛ或许只是时间问题﹝
        ㄗ责任编辑ㄩ赵梦佳 ㄘ
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